Étude de cas — Une trajectoire innovante vers des maisons à consommation nette zéro

Résumé 

En 2021, avec le soutien de l’initiative Financement de l’efficacité communautaire (FEC) du Fonds municipal vert (FMV), la Ville d’Ottawa a lancé le programme Maisons Durables Ottawa afin de prêter de l’argent aux propriétaires pour qu’ils effectuent des rénovations écoénergétiques. En 2022, la Ville s’est associée à la Vancity Community Investment Bank pour bénéficier d’un mécanisme de financement novateur du secteur privé lui permettant de poursuivre et d’élargir le programme. Il s’agit d’un exemple prometteur de la façon dont les municipalités peuvent tirer parti des capitaux du secteur privé pour aider de nombreux propriétaires à prendre des mesures pour rendre leur maison plus écoénergétique et plus résiliente face au climat. 

Contexte 

L’amélioration de l’efficacité énergétique résidentielle est une étape importante de la transition des collectivités vers la consommation nette zéro. En 2021, la Ville d’Ottawa a lancé le programme Maisons Durables Ottawa afin d’aider un grand nombre de propriétaires à entreprendre des améliorations écoénergétiques et à intégrer des installations d’énergie renouvelable.

Pour couvrir les coûts initiaux de ces améliorations, le programme offre un financement à long terme. Les fonds prêtés sont remboursés au fil du temps au moyen de factures d’impôt foncier, un modèle connu sous le nom de financement écoénergétique sur les biens immobiliers, soit PACE (Property Assessed Clean Energy). Le programme est mis en œuvre en partenariat avec EnviroCentre, un organisme local à but non lucratif, et soutient le plan directeur sur les changements climatiques de la Ville, qui a pour objectif de réduire les émissions de GES de la collectivité de 100 % d’ici 2050.

La Ville a reçu le soutien de l’initiative Financement de l’efficacité communautaire (FEC) du FMV pour lancer son programme et fait partie de plus d’une vingtaine de municipalités canadiennes qui mettent en œuvre avec succès de tels programmes de financement locaux. 

La première phase du programme de prêts Maisons Durables Ottawa a été extrêmement populaire, le nombre de demandes ayant dépassé la capacité de financement de l’initiative.

Défi

Ottawa s’attendait à ce que son programme soit très populaire et savait qu’elle aurait besoin de plus de capitaux pour continuer à offrir des prêts à long terme. La question était de savoir où trouver des fonds supplémentaires. La Ville a entrepris des discussions préliminaires avec des prêteurs privés lors de la conception du programme, et il est devenu évident qu’une solution allait devoir être trouvée plus tôt que prévu.

Approche

Le personnel de la Ville a exploré diverses options pour collecter des fonds afin de pouvoir élargir le programme et permettre à un plus grand nombre de propriétaires d’Ottawa d’obtenir du financement pour des améliorations écoénergétiques. Des obligations vertes ont été envisagées, mais l’idée a été rejetée, car le montant total des prêts était bien inférieur au seuil d’émission d’obligations interne de la Ville, qui est de près de 50 millions de dollars.

Il restait donc la possibilité de faire appel à des capitaux privés, et le personnel a communiqué avec plusieurs prêteurs potentiels pour leur demander ce qu’ils pouvaient offrir. Un facteur important à considérer était la possibilité d’offrir des taux d’intérêt compétitifs pour rendre le programme attrayant, à la fois pour les propriétaires et pour le service des finances de la Ville.

Finalement, la Ville d’Ottawa a trouvé un terrain d’entente avec la Vancity Community Investment Bank (VCIB), une banque canadienne fondée sur des valeurs communes et axée sur l’incidence environnementale et sociale, et a signé un accord en mars 2022. Cette entente avait l’avantage d’être plus simple à gérer pour la Ville que d’autres formes de dette. 

Obstacles 

La volatilité des conditions du marché et le lancement imminent du programme Prêt canadien pour des maisons plus vertes ont rendu difficile pour la Ville d’obtenir un taux d’intérêt préférentiel, bien qu’elle ait fini par obtenir un taux qui lui convenait. 

Résultats 

Le partenariat avec la VCIB comportait une facilité de crédit initiale de 3,9 millions de dollars, qui a permis de lancer la première phase du programme de prêts, qui a été suivie d’une deuxième tranche de 30 millions de dollars pour étendre le programme à un plus grand nombre de propriétaires. De ce montant, 15 millions de dollars ont été prêtés en octobre 2023. 

Avantages

Cet accord de financement a ouvert le programme de prêts Maisons Durables Ottawa à un plus grand nombre de ménages de la ville, qui pourront rendre leurs maisons plus confortables et réduire leurs factures d’énergie tout en contribuant à l’action climatique. La Ville s’efforce d’inclure les ménages à faible revenu dans le programme en couvrant leurs frais administratifs, ainsi que les propriétaires à revenus moyens en offrant des prêts à taux d’intérêt nul. 

Le programme permet également aux propriétaires de réaliser des économies. Bien que la diminution de leurs factures d’énergie soit atténuée par le remboursement de leur prêt, la longue période d’amortissement se traduit généralement par des paiements mensuels moins élevés. En cas de vente de la maison, le solde du prêt sera transféré au nouveau propriétaire.

Enseignements tirés

D’abord et avant tout, le choix du partenaire est important. La Ville d’Ottawa et la VCIB ont harmonisé leurs objectifs, notamment en ce qui concerne les résultats du triple bilan. Le fait d’entamer très tôt les discussions sur le partenariat a également été un facteur clé de réussite.

La Ville a utilisé le financement du FMV pour créer une réserve pour pertes sur prêts afin d’atténuer les risques au cas où les propriétaires participants ne seraient pas en mesure d’effectuer leurs paiements. En plus de la cote de crédit AAA de la Ville, l’existence de cette réserve a été une considération importante pour la VCIB en tant que prêteur, car elle a permis de réduire le risque. Cependant, le prêt de la VCIB a augmenté la dette municipale globale de la Ville, ce qui est une considération importante pour d’autres collectivités qui souhaiteraient reproduire ce modèle.

La VCIB a soutenu le programme, car elle estime que la crise climatique nécessite une action immédiate et que les institutions financières ont un rôle essentiel à jouer pour y remédier. Cette banque axée sur l’incidence environnementale et sociale s’est engagée à aider le public à agir face aux changements climatiques, comme en témoignent des initiatives telles que le programme de prêt Maisons Durables Ottawa. Avec des options de financement attrayantes et le soutien de partenariats publics et privés en place, ce type de programme municipal peut avoir un effet considérable et aider le Canada à se rapprocher de ses objectifs de consommation nette zéro.

Le programme comporte plusieurs caractéristiques clés qui l’ont aidé à obtenir du succès :

• Transformation du marché : le programme crée une demande pour les rénovations énergétiques, ce qui attire davantage d’entrepreneurs sur le marché et crée un écosystème propice à la croissance.
• Présence de mesures de protection des consommateurs : le programme comprend plusieurs mesures visant à protéger les propriétaires participants, telles qu’un plafond de prêt de 10 % de la valeur de la propriété (jusqu’à un maximum de 125 000 $).
• Capacité de l’équipe : la Ville a dédié du personnel à la gestion du programme et a élaboré des plans de formation pour s’assurer qu’il aura la capacité d’assurer le bon fonctionnement du programme à l’avenir. Le partenariat avec EnviroCentre pour la mise en œuvre du programme donne une assurance supplémentaire quant à la continuité des activités.
• Adoption du programme : la Ville a fourni des projections solides sur le nombre de propriétaires potentiels et la demande prévue.
• Potentiel de reproductibilité et d’élargissement : le programme d’Ottawa peut être reproduit dans d’autres collectivités, ce qui permettrait d’élargir le marché des rénovations domiciliaires et de créer d’autres possibilités d’investissement.

De plus, la VCIB ne participe pas à la vérification de l’admissibilité des propriétaires; pour répondre à ce besoin, la Ville s’est engagée à former du personnel pour gérer la sélection des candidats, les décaissements et le fonds de réserve pour les pertes sur prêts. Quant aux remboursements des prêts, ils sont gérés par la Ville au moyen des factures d’impôt foncier.  

Prochaines étapes 

Alors qu’Ottawa continuera de mettre en œuvre son programme PACE, de plus en plus de propriétaires pourront rénover leur maison, ce qui contribuera à réduire les émissions de gaz à effet de serre de la ville et favorisera la transition vers une consommation nette zéro. Ottawa souhaite également s’appuyer sur le succès de son programme de financement résidentiel pour lancer un programme destiné aux bâtiments commerciaux.

Le FMV s’efforce d’attirer davantage d’investissement du secteur privé dans les programmes municipaux PACE afin d’assurer leur viabilité à long terme et d’exploiter les possibilités de rénovation au Canada.