Étude de cas : Des logements durables, une collectivité plus forte

Résumé 

Face à la crise du logement abordable et à la nécessité de réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES), les services de logement de la région de Waterloo (Waterloo Region Housing) ont entrepris de construire leur tout premier immeuble carboneutre. Lauréat du Prix des collectivités durables de 2024, ce projet intègre une variété de caractéristiques de conception écoénergétiques et prévoit la construction d’espaces d’agrément pour les locataires, favorisant ainsi un sentiment d’appartenance à la collectivité.

Contexte

Située dans le sud de l’Ontario, la région de Waterloo, qui comprend les villes de Cambridge, de Kitchener et de Waterloo ainsi que les cantons de North Dumfries, de Wellesley, de Wilmot et de Woolwich, connaît une croissance rapide et compte actuellement plus de 630 000 habitants.  

Dans la région de Waterloo, la liste d’attente pour un logement abordable est longue : environ 9 000 ménages à faible revenu attendent actuellement un logement communautaire. Conscient de l’urgence de la situation, le Conseil régional de Waterloo a approuvé le plan de revitalisation mis au point par les services de logement régionaux en 2019. Ce plan prévoit la création d’au moins 600 nouveaux logements communautaires sur 20 ans.

La région de Waterloo a également élaboré une stratégie communautaire, intitulée « Transform WR Action Strategy » ou Plan d’action pour la transformation de la région de Waterloo, qui vise à réduire les émissions locales de GES de 80 % d’ici 2050. La stratégie prévoit que « d’ici 2050, les entreprises et les ménages n’utiliseront plus de combustibles fossiles pour le chauffage et la climatisation des pièces, et le chauffage de l’eau ». À l’avenir, toutes les nouvelles constructions de logements communautaires viseront la Norme du bâtiment à carbone zéro – Design du Conseil du bâtiment durable du Canada.

Le défi 

Lorsque la région a entrepris son tout premier projet de logements communautaires au 420, promenade Kingscourt, elle n’avait aucune expérience dans la construction de bâtiments carboneutres. Elle n’était pas sûre de parvenir à attirer les bons entrepreneurs et craignait que ses ambitieux plans d’efficacité énergétique n’en effarouchent certains.

De plus, les ménages à faible revenu de la région peinaient à faire face aux coûts énergétiques et à accéder à des technologies énergétiques durables comme le chauffage et la climatisation géothermiques, l’énergie solaire ou les thermostats intelligents. La région de Waterloo s’est donc engagée à faire en sorte que ces ménages ne soient pas laissés pour compte dans la transition vers l’abandon des combustibles fossiles. 

« Tout le monde mérite d’avoir un véritable chez-soi. Nous travaillons fort pour construire des logements dans la région de Waterloo, mais aussi pour favoriser une gestion responsable de l’environnement à mesure que nous nous développons. Le 420, promenade Kingscourt est un bel exemple des efforts déployés par le personnel de la région pour créer des logements qui répondent aux besoins de cette collectivité. Ces projets écoénergétiques nous aident à bâtir ce dont nous avons besoin, pour aujourd’hui et pour l’avenir. »

- Karen Redman, présidente de la région de Waterloo

L’approche

Le 420, promenade Kingscourt allie l’abordabilité à une conception réfléchie, offrant une combinaison de loyers indexés sur le revenu, de loyers inférieurs à la moyenne du marché et de loyers bas. Le bâtiment est situé au même emplacement que l’immeuble du 416, promenade Kingscourt, également construit par les services de logement de la région de Waterloo. Ces derniers ont veillé à assurer un dialogue continu avec les locataires tout au long du processus de construction, faisant en sorte que leurs voix soient entendues et que leurs besoins soient pris en compte. Cela s’est fait principalement au moyen de réunions virtuelles dirigées par le personnel régional et le conseil municipal.  

L’immeuble compte 73 logements comprenant entre une et cinq chambres à coucher et 19 d’entre eux offrent une accessibilité améliorée. En plus de créer des lieux de vie confortables, le projet permet aux résidents de se rencontrer dans trois espaces d’agrément accueillants, y compris une spacieuse zone de 2125 pieds carrés consacrée aux services aux personnes âgées. 

Les considérations environnementales ont imprégné l’ensemble du processus de conception : des technologies et des pratiques de construction écoénergétiques ont été mises en œuvre afin de réduire la consommation d’énergie, d’améliorer la qualité de l’environnement intérieur et de diminuer les coûts énergétiques pour les locataires. Les principales caractéristiques comprennent : 

• pompes géothermiques reliées à un système à circuit ouvert avec ventilateurs de récupération d’énergie intégrés;
• fenêtres à triple vitrage en vinyle à haut rendement;
• installations domestiques d’eau chaude à faible débit;
• systèmes d’éclairage à DEL;
• panneaux solaires photovoltaïques;
• compteur pour suivre la consommation d’eau et d’énergie de chaque logement et du bâtiment dans son ensemble.

Ce projet met également à l’essai un Programme de retombées locales visant à recruter, à mobiliser et à maintenir en poste une main-d’œuvre diversifiée dans le secteur de la construction. Ce programme offre des possibilités d’emploi aux personnes appartenant à des groupes traditionnellement sous-représentés dans l’industrie.

Avantages et résultats

La construction du 420, promenade Kingscourt devrait être terminée à l’été 2025. Les résultats prévus sont les suivants.

Domaine environnemental : 

• Les émissions de GES de l’immeuble sont de 47,1 % inférieures aux normes du Code national de l’énergie pour les bâtiments (CNÉB) de 2015.  
• Les panneaux solaires de toit devraient produire 111,9 MWh d’électricité verte par année, soit suffisamment pour alimenter une moyenne de 10 ménages.
• La conception de cet immeuble donnera lieu à une intensité de consommation d’énergie totale (ICÉT) nette annuelle de 77,4 kWh/m2, comparativement à la moyenne annuelle de 181 kWh/m2 des immeubles résidentiels au Canada.  
• La région de Waterloo cherche maintenant à obtenir la Norme du bâtiment à carbone zéro – Design version 2 du Conseil du bâtiment durable du Canada en reconnaissance des efforts qu’elle déploie pour lutter contre les changements climatiques avec la conception de ce bâtiment à faibles émissions de carbone. 

Domaine économique :  

• Les dépenses pour les logements à loyer indexé sur le revenu (soit 1/3 de tous les logements) demeureront abordables, soit 30 % du revenu des locataires à long terme.  
• La conception écoénergétique permettra d’économiser environ 54 000 $ par année en coûts énergétiques.  
• Les locataires bénéficieront également d’une réduction des coûts énergétiques grâce à l’efficacité de l’immeuble et paieront des frais fixes pour l’eau et l’électricité.  

Domaine social :  

• 73 ménages ayant divers niveaux de revenu bénéficieront d’un logement confortable et écoénergétique à proximité des transports en commun.
• Deux personnes ont reçu une formation en construction dans le cadre du Programme de retombées locales. L’une d’elles exerce aujourd’hui un emploi qualifié syndiqué. 

Leçons apprises 

• Les locataires connaissent bien leur collectivité et savent ce qui fonctionne et ce qui peut être amélioré. Les commentaires recueillis dans le cadre de ce projet ont mené à la création de comités de liaison avec les locataires qui contribueront aux futures constructions entreprises par les services de logement de la région de Waterloo, l’objectif étant d’impliquer les locataires bénévoles dans le processus de conception préliminaire.  
• Définir une vision claire de la conception avant d’ouvrir les soumissions aux entrepreneurs aidera à attirer les bons talents.  
• Il est essentiel de consulter les personnes qui géreront l’immeuble dès le début pour assurer sa longévité et le confort des usagers.
• La construction d’un ensemble de logements abordables carboneutres est non seulement possible, mais aussi moins difficile que prévu malgré le manque d’expérience. 

Prochaines étapes  

Ce projet est le premier d’une série de six projets d’aménagement de logements abordables dans la région. Ses données serviront à orienter les constructions futures qui mettront l’accent sur la mobilisation précoce des locataires.