Étude de cas — Regina prend des mesures pour revitaliser et développer le centre de la ville

Résumé

Lorsque Regina a élaboré son plan directeur officiel, elle s'est fixé comme objectif de maintenir le caractère compact de la ville et d'accroître la densité dans le centre. Le personnel de la ville savait qu'il était possible d’atteindre cet objectif en utilisant des terrains vacants dans les quartiers établis de la ville, mais ignorait le nombre exact de ces terrains et pour quelles raisons ils n'étaient pas développés. À cette fin, la Ville a commandé un projet visant à déterminer comment favoriser les possibilités de réaménagement des sites sous-utilisés tout en soutenant les priorités communautaires élargies. L'étude et la stratégie qui en ont résulté décrivent les obstacles au développement et les mesures correspondantes qui aideront Regina à atteindre ses objectifs en matière de développement durable et communautaire au cours des dix prochaines années.

Contexte

La population de Regina, soit environ 225 000 résidents, est répartie sur près de 180 kilomètres carrés dans le centre-sud de la Saskatchewan, dans de grandes prairies ouvertes qui favorisent l'étalement urbain. Regina a publié son plan directeur officiel (PDO) en 2013, en réponse à la croissance antérieure et en prévision d'une croissance démographique supplémentaire de 100 000 personnes sur 25 ans. L'une des grandes priorités du PDO était de maintenir le caractère compact de la ville - la plupart des résidents de Regina vivent à moins de 15 minutes en voiture du centre-ville - et d'accroître la densité, l'objectif étant qu'au moins 30 % de la nouvelle croissance démographique se fasse dans des quartiers établis de la ville. Les priorités décrites dans le PDO pour la collectivité sont les suivantes.

• Développer des quartiers complets
• Soutenir la disponibilité de divers choix de logement
• Assurer la viabilité financière à long terme
• Favoriser la prospérité économique

Le défi

Le PDO a déterminé que le développement de terrains sous-utilisés au cœur de la ville représentait une occasion à saisir pour atteindre les objectifs en matière de développement durable et communautaire. Les terrains en question comprennent des sites contaminés, des sites institutionnels désaffectés, des terrains de stationnement autonomes et des terrains vacants. Toutefois, l’équipe de projet ignorait combien, exactement, de ces terrains étaient disponibles, et quels étaient les obstacles au développement de ces sites.

Approche adoptée

Pour mieux comprendre comment tirer le maximum des terrains sous-utilisés de Regina, la Ville a commandé un projet de planification en deux phases.

La première phase consistait en une étude sur les terrains sous-utilisés qui explorait les obstacles réglementaires, environnementaux et économiques au développement des terrains vacants, ainsi que la création d'un inventaire des terrains vacants. Cette étude formulait également des idées et des recommandations pour surmonter ces obstacles.

La deuxième phase du projet consistait à élaborer une stratégie de mise en valeur des terrains sous-utilisés (SMVTSU) en s’appuyant sur l'étude de la première phase. La SMVTSU visait à décrire les mesures que la Ville de Regina devait mettre en oeuvre en ce qui concerne les terrains sous-utilisés afin d'atteindre les objectifs de développement durable de la collectivité et d'éliminer les obstacles mis en lumière par l'industrie de l’aménagement.

La stratégie comprend cinq objectifs :

1. Règlements : Veiller à ce que les cadres réglementaires, comme le zonage, favorisent le réaménagement des terrains vacants.
2. Processus : Veiller à ce que les informations relatives aux demandes de réaménagement soient faciles d'accès et que le processus soit clair.
3. Finances : Soutenir le réaménagement des terrains sous-utilisés par des investissements publics stratégiques.
4. Promotion : Favoriser la collaboration et communiquer sur les possibilités de réaménagement et les raisons qui les motivent.
5. Suivi : Suivre les progrès et affiner la stratégie au besoin.

Un terrain de stationnement à Regina, en Saskatchewan, visé par la nouvelle stratégie d'aménagement des terres.

Résultats

Le cadre d'action mis en place par la SMVTSU décrit diverses tâches, lignes directrices et projets que le personnel doit entreprendre pour faire avancer le développement des terrains sous-utilisés en accord avec la communauté. Par exemple, le cadre comprend les éléments suivants :

• Investir avec les gouvernements provincial et fédéral dans le projet de renouvellement de la gare de triage Railyard Renewal Project, un plan de revitalisation d'un terrain de 17,5 acres situé dans le centre-ville.
• Créer un règlement de zonage actualisé et simplifié qui s’aligne sur le PDO et les objectifs de densification, en autorisant les bâtiments à deux logements dans les zones de faible densité et en facilitant le réaménagement et la réaffectation des bâtiments existants.

Le nouveau règlement est entré en vigueur en décembre 2019. En janvier 2020, la politique incitative pour le logement a été révisée, avec des modifications comprenant l'expansion d'un programme de subventions en capital pour la construction de nouveaux logements abordables.

Avantages

Les avantages environnementaux, économiques et sociaux sont intégrés au cadre d'action de Regina. Par exemple, un certain nombre de tâches visent à :

• faciliter et rendre plus attrayant l'assainissement des sites contaminés en vue de leur réaménagement;
• soutenir la construction de logements abordables;
• améliorer les transports collectifs et les autres installations communautaires du quartier.

De nombreuses tâches prévues dans le cadre d'action sont déjà en cours, notamment la modernisation des infrastructures, comme le projet de remise en état du couloir de l'avenue Dewdney. Ce projet prévoit des améliorations à l'infrastructure souterraine et en surface, dans le but de transformer cette route en ce que la Ville désigne une « route aménagée souhaitable", avec un trottoir et une éventuelle voie cyclable, protégée de la circulation par des arbres.

Leçons tirées

Voici les principales leçons tirées de ce projet :

• Le processus en deux phases, qui consistait à d'abord réaliser une étude avant de passer à l’élaboration de la stratégie, a été bénéfique, car il a permis de susciter de l'intérêt et d'obtenir des appuis.
• Le fait que des membres de différents services municipaux fassent partie du comité directeur a été utile pour bien saisir tous les commentaires et la rétroaction des diverses parties prenantes.
• L'approche simplifiée consistant à se concentrer sur la consolidation du cadre plutôt que de s'enliser dans les détails de chaque action/mesure a été essentielle pour achever la stratégie dans les délais impartis.
• Les points de vue des parties prenantes sur les plus grands obstacles au développement ont évolué au cours de la durée du projet. Au tout début, les processus étaient considérés comme  une grande priorité, alors que plus tard, les coûts sont devenus le point de mire. Il pourrait être bénéfique de trouver de meilleurs moyens de cerner les préoccupations des parties prenantes plus tôt dans le processus.

Prochaines étapes

Plus de 80 % des actions immédiates et à court terme du cadre ont été réalisées ou sont en cours. Cela comprend le nouveau règlement de zonage, la politique actualisée de mesures incitatives pour le logement et l'amélioration des délais de traitement des permis de construire et des examens d'inspection, qui sont de 10 jours pour les permis résidentiels et de 20 jours pour les permis commerciaux. La prochaine étape consiste à évaluer les moyens de rationaliser les processus spécifiquement pour les projets de réaménagement et de développement intercalaire, et à mettre en œuvre des actions stratégiques à moyen et à long terme.

Sources (en anglais seulement)

https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/en/tv.action?pid=9810001101
https://reginafiles.blob.core.windows.net/ocp/Design%20Regina%20OCP%20Part%20A.pdf