Étude de cas : La reconversion de friches industrielles intègre des logements abordables

Résumé

Une installation industrielle centenaire abandonnée dans le centre-ville de Toronto est transformée en un centre communautaire dynamique et durable qui comprend 26 logements abordables. Artscape Wychwood Barns est le premier site patrimonial désigné au Canada à obtenir la certification LEED^® de niveau or.

Contexte

Construits il y a un siècle pour l’entretien des tramways, les Wychwood Car Barns sont une série de cinq bâtiments mis hors service dans les années 1980 et désignés par la suite comme site patrimonial. En réponse à la demande de la collectivité, la Ville de Toronto a lancé un appel de propositions pour réaménager le site de quatre acres (1,6 hectare) tout en préservant une partie de son patrimoine. Artscape, une organisation de développement immobilier à but non lucratif prospère, a dirigé le projet et exploite les immeubles en vertu d’un bail de 50 ans.

L’efficacité énergétique et la viabilité financière sont au cœur du projet, qui abrite des organisations artistiques, des artistes et l’agriculture urbaine. Le logement abordable représente environ un tiers des 22 millions $ du coût en capital du projet ; les loyers des 26 espaces pour vivre et travailler (studios et appartements à une ou deux chambres) sont adaptés aux revenus des locataires. La Ville de Toronto a converti le reste du site en parc avec une aire d’exercice pour chiens, une aire de jeux et une patinoire.

Approche

Le réaménagement était une proposition difficile et coûteuse pour plusieurs raisons. Le site a été contaminé par la créosote, l’amiante et le plomb, par exemple, tandis que la désignation patrimoniale a empêché la démolition des bâtiments. Et les habitants des quartiers environnants avaient des opinions radicalement différentes sur le réaménagement.

En 2001, Artscape a créé un conseil consultatif communautaire. Après plus de cinq ans de consultations controversées et souvent amères, une vision convaincante a émergé : une propriété magnifiquement restaurée alliant préservation du patrimoine, art et culture, leadership environnemental, parc, agriculture urbaine et logement abordable. Les diverses utilisations ont attiré des contributions financières de nombreuses sources et la construction a commencé.

Le sol contaminé a été enlevé ; des équipements économes en énergie et en eau ont été installés, notamment un système géothermique pour chauffer et refroidir les bâtiments, un éclairage et des appareils économes en énergie, des installations d’eau à faible débit et un système de collecte des eaux de pluie pour les toilettes et l’irrigation. Le projet visait à émettre environ 40 % de gaz à effet de serre en moins et à consommer 60 % moins d’eau potable et 40 % moins d’énergie que les bâtiments conventionnels.

« En intégrant le logement abordable, le développement communautaire, la préservation du patrimoine et la durabilité environnementale, Artscape Wychwood Barns offre des avantages sociaux, environnementaux, financiers et culturels – le quadruple résultat. »
– Tim Jones, chef de l’administration, Artscape

Mesures environnementales

• Premier site patrimonial désigné au Canada à obtenir la certification LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) de niveau or.
• Le système géothermique assure le chauffage et le refroidissement ; les panneaux de toit réfléchissants limitent l’absorption de chaleur en été.
• L’eau de pluie s’écoule dans la citerne sur place pour être utilisée dans les toilettes et l’irrigation ; appareils de plomberie à faible débit installés partout.
• Sans espace de stationnement sur place, l’utilisation du système de transport en commun adjacent est encouragée.
• Les fenêtres sont dotées d’un vitrage à faible émissivité spectrale pour réduire les gains solaires et améliorer l’utilisation de l’éclairage diurne.

Résultats

À ce jour, le projet Artscape Wychwood Barns a connu des défis avec le système géothermique de première génération. L’entreprise qui a fourni et installé le système n’est plus en activité.

Au cours du projet, 7 400 mètres cubes de sol contaminé ont été enlevés et traités. De plus, 71 % des déchets de construction ont été détournés des sites d’enfouissement et 30 % des matériaux de construction ont été achetés localement.

Artscape exploite l’installation selon le principe du recouvrement des coûts sans l’aide financière continue de la Ville de Toronto. La propriété génère des recettes fiscales foncières et soutient des activités économiques, sociales et culturelles.

Leçons apprises

Un processus consultatif de conception améliore les résultats.  
Le Conseil consultatif communautaire, en collaboration avec Artscape, a organisé une série de journées portes ouvertes et de charrettes de conception pour examiner des idées de conception du site avec les résidents locaux. Friends of the New Park, un groupe indépendant de résidents du quartier, a soutenu ces efforts et a joué un rôle clé dans la vision commune qui a finalement émergé.

Le réaménagement d’anciens sites industriels implique souvent la gestion de difficultés et de dépenses imprévues.
Deux facteurs ont compliqué le processus de réhabilitation : des contaminants inattendus et des normes changeantes pour l’élimination et le traitement des déchets toxiques. La décision d’obtenir la certification LEED de niveau or a également ajouté à la complexité et au coût du projet. 

Les nouvelles technologies ne fonctionnent pas toujours comme prévu. 
Le système géothermique, qui comprenait un réseau souterrain vertical - la plupart sont horizontaux - a été mis au défi par la technologie géothermique de première génération. Les technologies géothermiques ultérieures sont plus fiables.

Contact

Tim Jones
Chef de l’administration
Artscape
(416) 392-1038
tjones@artscape.ca