Étude de cas : Une nouvelle construction financièrement viable produit des avantages sociaux et environnementaux

Résumé

Grâce à des consultations étendues, une gestion financière avisée et l’intégration de technologies d’économies d’énergie, un ensemble de 67 logements dans la région du Niagara, en Ontario, fournit des logements abordables à des personnes âgées et produit des avantages environnementaux et sociaux sans subvention de fonctionnement permanente.

Contexte

Comme de nombreuses régions ailleurs au Canada, la région du Niagara en Ontario est confrontée à une pénurie de longue date et chronique en logements abordables, particulièrement pour les personnes âgées. L’organisation Niagara Regional Housing (NRH) est responsable du logement communautaire dans la région. Dirigée par un conseil d’administration composé de conseillers régionaux et de membres de la communauté de Niagara, NRH fournit une gamme d’options de logement aux personnes à faible revenu par l’entremise d’une combinaison de programmes et de services légiférés. Les délais d’attente actuels pour un logement abordable au NRH varient entre 3 et 18 ans, selon l’emplacement et les besoins des demandeurs.

Dans le but d’atténuer cette pénurie chronique, NRH s’est associée à plusieurs bailleurs de fonds afin de concevoir et de construire un immeuble de faible hauteur financièrement viable comptant 67 logements. La fourchette des taux de location comprend des loyers proportionnés au revenu (LPR), des loyers abordables (80 % du loyer moyen publié dans l’Enquête sur les logements locatifs de la SCHL) et des loyers au bas de l’échelle des loyers du marché local. Le projet, situé à Welland, fournit également une myriade d’avantages environnementaux et sociaux, et permet de financer une réserve de capital de 50 ans pour le remplacement de systèmes et d’infrastructures clés.

Approche

NRH a choisi de construire l’immeuble sur un site adjacent à l’un de ses immeubles existants et de consulter extensivement les 29 personnes âgées qui y résident. NRH a également organisé des séances à l’hôtel de ville de Welland afin de consulter le grand public, de promouvoir le projet et d’offrir de l’aide aux demandeurs intéressés. Les commentaires des locataires actuels ont orienté plusieurs choix de conception, comme la configuration des logements et l’inclusion de douches monocoques (plutôt que des baignoires avec pomme de douche). D’autres principes ont guidé le projet, comme l’accessibilité universelle, un modèle de bien-être fondé sur le vieillissement chez soi, la combinaison de loyers proportionnés au revenu et de loyers du marché, et le dépassement des normes actuelles du code du bâtiment relatives à l’énergie d’au moins 40 %. Afin de garantir l’autonomie financière continue de l’immeuble, le budget opérationnel du projet finance le remplacement de toutes les composantes de l’immeuble au cours de leur cycle de vie. 

« Birchwood Place démontre qu’un nouvel ensemble de logements communautaire peut être financièrement autonome tout en minimisant les répercussions sur l’environnement et en assurant à ses résidents une bonne qualité de vie. »
Donna Woiceshyn, PDG, Niagara Regional Housing

Transcript

Mesures environnementales

• Un système géothermique circule de l’eau dans des boucles souterraines et dans chaque logement pour en assurer le chauffage et la climatisation. Si ce système est insuffisant, les locataires peuvent activer des radiateurs électriques au moyen du régulateur de température installé dans chaque logement
• Les ascenseurs à entraînement régénératif consomment moins d’énergie et produisent moins de chaleur. Lorsqu’ils descendent, le mécanisme de freinage des ascenseurs alimente une turbine qui génère de l’électricité à des fins de renvoi vers le réseau
• Les locataires jettent leurs déchets organiques dans des bacs qui sont mis en bordure de rue par le personnel d’entretien pour la collecte
• Les eaux pluviales sont recueillies et utilisées pour l’irrigation du site, réduisant la consommation d’eau traitée
• Les appareils de plomberie à faible débit réduisent la consommation d’eau traitée
• Une borne de recharge pour véhicules électriques en encourage l’utilisation
• Un mur de verdure dans le hall d’entrée améliore la qualité de l’air ambiant
• Immeuble sans fumée
   

Résultats

Entièrement occupé depuis la fin des travaux en 2014, le projet a reçu la toute première certification LEED® Argent de la région du Niagara pour un immeuble de logements sociaux. Le projet comprend également des aires communes et des espaces extérieurs afin de favoriser la socialisation des résidents et leur bien-être. Le site est adjacent aux transports collectifs et compte un nombre limité d’espaces de stationnement pour les véhicules. « Les locataires aiment l’immeuble et sont fiers du sentiment de communauté qu’il favorise, affirme Donna Woiceshyn, cheffe de direction de Niagara Regional Housing. Ils font des activités comme des soirées bingo et des célébrations, et décorent la salle commune pour diverses fêtes. » 

Leçons retenues

L’autofinancement fonctionne.
Des 67 logements, 23 (34 %) proposent des loyers proportionnés au revenu et 26 (39 %) sont abordables (loyers fixés à 80 % des taux du marché rapportés par la SCHL). Les loyers du marché demandés pour les autres unités, en combinaison avec les taux hypothécaires relativement faibles et le soutien initial des bailleurs de fonds, permettent d’exploiter l’immeuble sans subvention de fonctionnement permanente.

Les nouvelles technologies peuvent être plus complexes et coûteuses à entretenir que les technologies traditionnelles. 
NRH a rencontré des difficultés pour trouver l’expertise mécanique nécessaire à l’échelle locale pour assurer l’entretien du système géothermique et des ascenseurs à entraînement régénératif en raison de la nouveauté de ces technologies. L’entrepreneur qui a installé le système géothermique en a assuré l’entretien pendant la première année, puis NRH a trouvé une entreprise de St Catharines qui forme ses techniciens pour effectuer les travaux d’entretien régulier. L’expertise nécessaire est probablement plus facile à trouver dans les plus grandes villes et pour les technologies plus établies. NRH recommande à ceux qui envisagent de réaliser des projets similaires d’exiger que les entrepreneurs qui installent des composantes clés du bâtiment fournissent des manuels d’entretien et assurent une formation sur place du personnel, et que cette formation soit filmée et présentée au personnel futur.

Le rendement des investissements dans les systèmes de chauffage et de climatisation par géothermie pourrait ne pas être positif.
Le système géothermique du projet Birchwood Place produit des retombées environnementales précieuses, dont la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Cependant, les coûts d’installation et d’entretien du système ont annulé les économies en coûts d’énergie évités aux taux courants. NRH avait initialement prévu que ces économies serviraient à couvrir le coût du système géothermique dans un délai de 25 ans. L’organisation estime actuellement que le système atteindra, dans le meilleur des cas, le seuil de rentabilité au cours de son cycle de vie, étant donné que les coûts d’entretien plus élevés que prévu réduisent le rendement des investissements. 

L’installation et l’entretien des ascenseurs à entraînement régénératif peuvent être plus dispendieux que pour les modèles traditionnels. 
Les coûts d’entretien plus élevés que prévu des ascenseurs à entraînement régénératif diminuent également le rendement des investissements. L’expérience de NRH avec les ascenseurs et le système géothermique démontre que les fournisseurs de logement devraient examiner attentivement les coûts et les avantages de toute nouvelle technologie, en prêtant attention à la disponibilité de l’expertise nécessaire à l’échelle locale et en évaluant les coûts d’exploitation, avant de décider d’utiliser une technologie en particulier.

Éduquer les locataires à l’utilisation appropriée des équipements à haut rendement énergétique.
Chaque logement est branché au réseau géothermique et comprend un régulateur de température. En cas de panne ou d’insuffisance du réseau, les locataires peuvent utiliser les régulateurs de température pour activer le système auxiliaire de chauffage électrique. Au début, certains locataires activaient le système auxiliaire inutilement, entraînant des coûts d’énergie supplémentaires. Une partie du problème réside dans le fait que les régulateurs sont relativement compliqués à utiliser. Bien que le guide du locataire décrit l’utilisation appropriée des régulateurs, certains locataires ont besoin de renseignements supplémentaires. Le personnel d’entretien travaille maintenant avec chaque nouveau locataire afin de régler un calendrier de chauffage et de climatisation qui convienne à leurs besoins. 

Utiliser des principes de construction semblables aux normes LEED plutôt que de payer pour le processus de certification.
Le processus de certification LEED® a exigé des coûts supplémentaires, sans fournir de valeur ajoutée ou d’avantages pour les locataires. NRH recommande aux chargés de projet d’envisager de construire conformément aux normes LEED sans obtenir la certification LEED. 

Contact

Donna Woiceshyn
Cheffe de direction
Niagara Regional Housing
905-682-9201
donna.woiceshyn@niagararegion.ca